物业、业主的权益如何保障？ 新版云南物业管理规定BG皇冠体育教你依

　　BG皇冠体育生活中，因物业费收取而引发业主与物业公司纠纷的案例不在少数，有的物业公司为催缴物业费，甚至会采取停水停电等极端方式，这样不仅没有效果，反而触犯了法律法规。

　　5月1日起，《云南省物业管理规定》将正式施行，明确物业服务人不得有9类行为，其中规定，物业服务人员不得侵占、挪用业主共有部分经营收益;不得泄露业主信息;不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　当业主收益被侵占，业主该如何维权?业主拒缴物业费，物业又该如何处理?针对《云南省物业管理规定》亮点内容和如何解决物业管理难点、痛点，记者进行了调查。

　　《云南省物业管理规定》(以下简称《规定》)共有7章34条，其中备受关注的是第三章中的第十七条：业主可以自行管理物业，也可以选聘物业服务人管理。选聘物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业服务人以及第十八条：物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

　　在物业服务中，大多数业主都比较关心物业收费的合理性以及收费依据，而在《规定》中的第十九条和第二十条就有这样的细则。

　　市民赵先生认为，物业职责只是管理小区而已，没有权利去对外出租小区公共用地，或者占用业主的利益。“无论是周边环境还是小区公共用地，这都属于公众的，物业不应该‘占为己有’，如果物业把地租出去，还是应该公示的。”市民王女士说。

　　记者走访了解到，在昆明市的很多老旧小区，有些业主也经常会和物业人员发生争执，起因大多与小区停车和物业费缴纳有关。业主介绍，物业人员在未出售的空车位上加装地锁，还安装了车库道闸，没有车位的业主只能将车辆停在小区外围道路上，物业的这些操作会引发矛盾，甚至冲突。

　　对于《规定》的出台，北京盈科(昆明)律师事务所律师田玄玄认为，在以往处理物业服务合同纠纷时，法院主要依据民法典、BG皇冠体育《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行裁判，很少援引《云南省物业管理规定(2008修订)》(以下简称原物业规定)，这是因为原物业规定的主旨在于“为了规范物业管理区域的划分”，并非规制物业管理行为本身，因此原物业规定的适用率较低。

　　新版《规定》第一条已将原物业规定中的立法目的“规范物业管理区域的划分”调整为“规范物业管理活动”，《规定》全文也从原来的10条增加到34条，同时与民法典相统一，将“物业服务企业”变更为“物业服务人”，扩大了物业服务主体的范围，等等。结合以上新增内容，无论是对规范物业服务人的物业服务行为还是解决物业服务纠纷，新规定的实用性将会更高。

　　《规定》第三章第十七条明确，业主可以自行管理物业，也可以选聘物业服务人管理。选聘物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域只能选定一个物业服务人。针对此条，田玄玄表示，自行管理物业在一定程度上可以解决物业服务中现存的收支不透明、账务不清、利用小区业主共有部位进行营利活动、怠于履行修缮义务等问题，能实现小区更高效的管理。

　　在日常物业管理活动中，诸如乱扔垃圾、违章搭建等往往是物业服务最棘手的问题。《规定》第二十四条对此明确：业主及物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律法规。

　　对此，北京大成(昆明)律师事务所律师龙渊指出，对于业主在使用物业过程的不文明、违法行为，因没有法律、法规的支撑等多方面原因，物业服务企业一般都是“睁一只眼，闭一只眼”。物业服务人的不作为无端损害了业主公共利益，因此《规定》明确，物业服务人对于物业管理区域出现的不文明行为，应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　龙渊认为，《规定》不仅给了物业服务人制止不文明行为的底气，更让物业服务人负担了一份制止不文明行为的义务，这将更有利于物业服务人维护小区的文明、和谐。

　　《规定》对小区共有部分、共有设施设备的经营活动、收入归属等进行了明确，同时对专项维修资金的筹集、使用、管理等细节提出明确要求。此外，还明确了各级主管部门的职责。

　　北京大成(昆明)律师事务所律师代晨表示，BG皇冠体育近年来，云南省城市化水平不断提高，物业管理能力是衡量地区城市治理水平的重要标志，《规定》的施行，是云南省物业管理制度的顶层设计，将对云南省民生的维护、治理能力的强化产生重大影响。

　　在代晨看来，《规定》聚焦物业管理实践中业主的痛点，比如实践中许多小区共有部分的收入，物业服务人不公示、不决策，甚至直接“私吞”，因此《规定》明确了共有部分经营的利润归业主共有，保障了人民群众的合法权益。专项维修资金关系公共利益、公共安全，因此对专项维修资金筹集、BG皇冠体育使用、管理作出规定，着力破解了物业管理的难点。

　　“该《规定》的最终实施和落实，是一项系统工程，涉及各级多个政府部门，明确各级主管部门的职责，是保障实施和落实的重要举措。”代晨说。

　　对于《规定》第十八条“物业服务收费应当遵循合理、BG皇冠体育公平、公开、质价相符的原则”，云南曲直律师事务所律师段彪永表示，物业服务该如何收费，是老百姓比较关心的问题。物业服务收费不是物业公司单方说了算，而是应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费标准，由州(市)、县级人民政府根据省人民政府定价目录，结合当地实际，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定并公布;实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。BG皇冠体育

　　同时，物业服务人应当定期公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息，业主委员会应当对所公布的信息进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公示。